Нові податки на нерухомість: за що українці платитимуть у 2022 році

Що ж, давайте пригадаємо, які податки не змінились, та з’ясуємо, чого нового нам чекати в оподаткуванні операцій з нерухомістю.

У компанії «Атланта Нерухомість» наголошують, що варто бути обізнаними, якщо раптом ви будете купувати нерухомість чи вирішите продати квартиру.

Загальне правило залишилось без змін – не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Зміни стосуються продажу другого та наступних об’єктів нерухомості.

Так, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного вище (наприклад, комерційної нерухомості – торгової, офісної, складської), підлягає оподаткуванню за ставкою, 5 відсотків бази оподаткування.

Для наочності та кращого розуміння, узагальнимо все у вигляді таблиці:

Щодо житлової нерухомості, яка була отримана у спадщину, вищезазначена таблиця матиме такий вигляд:

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених вище, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відсотків бази оподаткування, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків бази оподаткування.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості (яка в табличці оподатковується за ставкою 18%) може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

1. кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);
2. кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
3. витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
4. вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;
5. вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;
6. витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
7. реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;
8. вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування;
9. вартість об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
10. витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості.

Об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єктів нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа – такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об’єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Під час посвідчення правочинів з продажу об’єктів нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази. 

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу. 

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни.

Якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу.

Крім того, не забуваймо, що фізичні особи разом з ПДФО додатково сплачують ще й військовий збір в розмірі 1,5% від об’єкта оподаткування, а покупець нерухомості платить також збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1 відсотка від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого майна.

Читайте також: Новий закон про реєстрацію місця проживання: що треба знати