Президент підписав новий закон щодо нерухомості: що він змінює

Президент України Володимир Зеленський підписав Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

Передумовою прийняття цього документа було те, що всі існуючі шляхи інвестування та фінансування будівництва об'єктів нерухомості не могли у повній мірі захистити права інвесторів у будівництво від недобросовісних забудовників.

Тому, цей Закон був одним з найбільш очікуваних серед інвесторів в житлову нерухомість та звичайних громадян, які хотіли б покращити свої житлові умови шляхом купівлі новобудови.

Та чи став документ насправді таким революційним та які нововведення несе, розбиралися разом з керівником юридичного відділу ТзОВ Атланта нерухомість Вадимом Якимчуком.

Для кращого розуміння змін, визначимо, які проблеми існували та як їх вирішує новий Закон.

Отже, як правило, потенційний покупець новобудови звертає увагу, в першу чергу, на яскраву рекламу та візуалізацію майбутнього об’єкта.

Новий Закон вносить зміни до Закону України «Про рекламу» та встановлює, що реклама об’єктів житлового будівництва (у тому числі житлових та нежитлових приміщень) з метою залучення коштів фізичних та юридичних осіб для спорудження таких об’єктів дозволяється лише за наявності:

1. у замовника будівництва – права власності або права користування земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт, що рекламується та права на виконання будівельних робіт на конкретному об’єкті, що рекламується; 
2. у суб’єкта господарювання, що здійснює будівництво об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, – ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва відповідних об’єктів.

Закон визначає чіткий перелік інформації, яка має зазначатися в такій рекламі.

Отже, покращення очевидне. Закон усуває з рекламного ринку недобросовісного забудовника, який не маючи прав на земельну ділянку, дозволу на будівництво - не може розпочати рекламну кампанію та вводити в оману добросовісного споживача.

Далі, уважний інвестор намагається знайти відповіді на питання: «А чи законне це будівництво взагалі, які умови договору купівлі-продажу, коли будинок буде збудовано тощо?». Для цього він або самостійно досліджує інформацію з відкритих джерел, або наймає кваліфікованого юриста, або вірить в удачу, що все буде добре.

Читайте також: Нові податки на нерухомість: за що українці платитимуть у 2022 році

Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» прийде на допомогу й цього разу.

Так, відповідно до статті 8 вищезазначеного Закону, замовник будівництва, девелопер будівництва зобов’язані розмістити на своїх веб-сайтах чіткий перелік необхідної інформації, серед якої відзначимо:

• основні технічні характеристики будинку, який споруджується;
• відомості про замовника будівництва, девелопера будівництва (за наявності), генерального підрядника; 
• запланований квартал, рік прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; відомості про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання);
• відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються;
• умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;
• проект договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж).

Інформація про хід будівництва (щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання) повинна оновлюватися замовником будівництва, девелопером будівництва (за наявності), щомісяця, не пізніше 15 числа.

Таким чином, законодавець зобов’язує замовника будівництва не просто розмістити всю необхідну інформацію на своєму веб-сайті, але й періодично оновлювати її. Крім того, ні для кого вже не буде несподіванкою умови договору купівлі-продажу, надруковані дрібним шрифтом з проханням відразу підписати – проєкт договору, умови придбання, ціна майбутніх об’єктів має бути оприлюднена, а, отже, потенційний клієнт може завчасно з нею ознайомитись, в повній мірі оцінити ризики, пов'язані з інвестуванням та прийняти правильне рішення щодо подальшої співпраці.

Потенційний покупець ознайомився з добросовісною рекламою, необхідною інформацією та вирішив таки придбати майбутній об’єкт житлової нерухомості. 

Проте, він пам’ятає, що внаслідок відсутності прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується, неможливо було достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об'єкта коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об'єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому.

Що ж змінює тепер Закон? Які додаткові гарантії він надає?

Закон встановлює, що забудовник та/або девелопер повинні спочатку отримати дозвіл на будівництво, а потім зареєстровати спеціальні майнові права на всі майбутні  об'єкти нерухомості (квартири) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Отже, має місце двоетапна перевірка – спочатку забудовник отримує дозвіл на будівництво (не проста процедура), а далі – реєстрація спеціальних майнових прав на майбутні об'єкти нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише після цього майбутній об'єкт нерухомості визнається об'єктом цивільних прав і може бути проданий інвестору.

Таким чином, унеможливлено подвійний продаж однієї й тієї самої майбутньої квартири, про що нерідко раніше розповідалося в новинах.

Читайте також: Новий закон про реєстрацію місця проживання: що треба знати

Ще однією важливою гарантією є обов’язок замовника будівництва визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку. До прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта забороняється вчиняти правочини щодо відчуження та/або обтяження речових прав на майбутні об’єкти нерухомості, включені до гарантійної частки. 

Фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, здійснюється за рахунок коштів замовника будівництва/девелопера будівництва.

Узагальнимо: гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва, речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).

І це, безперечно, є додатковою запорукою спокійного сну особи, яка вирішила інвестувати в будівництво.

Всі перевірки проведено, гарантіє отримано, сумніви відкинуто. Настав час оформляти договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості.

Що каже новий Закон про договір купівлі-продажу?

Такий договір укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Він може бути укладений лише, якщо:

• замовник будівництва має необхідні права на земельну ділянку, на якій здійснює будівництво;
• наявні діючі містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки;
• наявне діюче право на виконання будівельних робіт;
• відсутній факт зупинення виконання будівельних робіт до усунення порушень у сфері містобудування;
• наявна гарантійна частка будівництва;
• відсутні обтяження речового права.

Закон чітко визначає обов’язки кожної із сторін договору, серед яких відзначимо обов’язок замовника будівництва підключити збудований об’єкт до інженерних мереж на постійній основі.

Законом визначаються істотні умови договору купівлі-продажу, серед яких звернемо увагу на наступні, які мають бути зафіксовані в договорі, а саме: 

• відповідальність сторін (Тобто, не лише покупця, але й продавця!!!) за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору;
• стислий перелік будівельних робіт, які повинні бути проведені на неподільному об’єкта незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті будівництва;
• перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на неподільному об’єкті незавершеного будівництва/майбутньому об’єкті нерухомості та передано покупцю;
• стислий перелік робіт, які повинні бути проведені на об’єкті будівництва та прибудинковій території;
• перелік обладнання, яке повинно бути встановлено на об’єкті будівництва, призначеного для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію.

Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту оформлено. Які переваги це дає?

Після повної сплати ціни власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт, має право:

• відчужити такий об’єкт іншій особі без згоди замовника будівництва та/або девелопера будівництва (забудовники, як правило, не просто вимагали згоду, але й встановлювали додаткову комісію за вчинення таких дій).
• Зверну увагу, що  правочин щодо другого та наступного відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню;
• передати його в іпотеку;
• у разі смерті власника спеціальні майнові права переходять до спадкоємця.

Чи можна розірвати договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж)?

Закон встановлює, що розірвати договір може покупець, продавець або він може бути розірваний за згодою сторін.

Так, покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1. порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) більш як на шість місяців, крім випадків, якщо таке порушення зумовлено форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), що підтверджено у встановленому законом порядку. Перебіг цього строку зупиняється на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, якщо такі рішення, дії або бездіяльність впливають на строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
2. зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво подільного об’єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об’єкт нерухомості, якщо така зміна потребує узгодження з покупцем відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

В свою чергу, продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1. прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;
2. прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;
3. порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів.

У разі розірвання договору продавець за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) зобов’язаний повернути покупцю кошти, фактично сплачені за неподільний об’єкт нерухомого майна/майбутній об’єкт нерухомості у строки, визначені договором. 

Сума коштів, що підлягає поверненню покупцю, може бути змінена з урахуванням суми штрафних санкцій (якщо такі санкції передбачені договором).

Будинок збудовано. Що далі?

Закон встановлює, що протягом 30 календарних днів з дня прийняття в експлуатацію будинку продавець зобов’язаний забезпечити повідомлення власника об’єкта нерухомого майна про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та необхідність приймання-передачі об’єкта нерухомого майна.

Позитивний момент, який відзначимо - приймання-передача об’єкта нерухомого майна здійснюється разом з паспортами, сертифікатами, гарантійними та іншими документами на обладнання, що встановлено на об’єкті нерухомого майна, за актом, у якому зазначається перелік обладнання, встановленого на об’єкті нерухомого майна.

Власник об’єкта нерухомого майна має право у 15-денний строк з дня отримання акта підписати акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна із зазначенням інформації про відсутність претензій щодо об’єкта нерухомого майна або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків.

За наявності у власника об’єкта нерухомого майна обґрунтованих зауважень до об’єкта нерухомого майна та щодо виявлених будівельних недоліків продавець зобов’язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень або в інший узгоджений сторонами строк чи забезпечити безоплатне повторне виконання робіт, щодо яких допущено недоліки, встановлення обладнання чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі (обладнання) не нижчої якості.

Якщо після дворазового письмового попередження (з перервою не менше 10 робочих днів) власника об’єкта нерухомого майна про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна власник об’єкта нерухомого майна необґрунтовано ухиляється від підписання акта, об’єкт нерухомого майна вважається переданим власнику об’єкта нерухомого майна на десятий робочий день після другого попередження.

Попередження про необхідність підписання акта приймання-передачі об’єкта нерухомого майна надається власнику об’єкта нерухомого майна особисто під розписку або надсилається поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Чи поширюються всі позитивні зміни, встановлені Законом, на існуючі будівництва?

На жаль, ні. Дія цього Закону поширюється на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом.

Чи можна й надалі укладати попередній договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості?

Закон дозволяє це робити, проте чітко встановлює, що:

• попередній договір щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню;
• не допускаються будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій.

Чи є зміни щодо правового регулювання схеми інвестування через житловий кооператив?

Як правило, інвесторів оформлювали як асоційованих членів таких житлових кооперативів. Відповідно до положень діючого законодавства, асоційований член  кооперативу має правом лише дорадчого голосу в кооперативі. 

Новий Закон чітко встановлює, що не допускається наявність асоційованих членів у кооперативах, предметом діяльності яких є житлове, дачне, гаражне будівництво (у тому числі кооперативах, які залучають кошти фізичних та юридичних осіб, зокрема в управління, для спорудження об’єктів житлового, дачного, гаражного будівництва).

Більше того, з дня набрання чинності цим Законом асоційовані члени кооперативів, предметом діяльності яких є житлове, дачне або гаражне будівництво, вважаються повноправними членами таких кооперативів. Набуття такими особами прав повноправних членів відповідних кооперативів не потребує прийняття рішень загальними зборами членів кооперативів та/або його статутними органами.

Узагальнюючи, зазначимо, що безперечно, Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» несе низку позитивних змін, надає додаткові гарантії потенційному покупцю, який вирішив інвестувати свої кошти в нерухомість на стадії будівництва. 

Звичайно, всіх проблем Закон не вирішив. Та шлях здолає той, хто йде.